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潘石屹转型无力净利缩水80% SOHO中国5年出售8项目_
日期:2019-09-07 09:38    编辑:admin    来源:德扑圈俱乐部吧
原标题:SOHO中国出售8项目回笼资金350亿 潘石屹转型无力净利六年缩水80% 7年过去了,曾表示不卖资产不拿地开发的潘石屹重回老本行□,一边 卖资产,一边宣布重新拿地开发房地产□。 6月28日,SOHO中国(召开物业销售推介会,SOHO中国透露,计划今年将推出部

  原标题:SOHO中国出售8项目回笼资金350亿 潘石屹转型无力净利六年缩水80%

  7年过去了,曾表示“不卖资产”“不拿地开发”的潘石屹重回老本行□,一边 “卖资产”,一边宣布重新拿地开发房地产□。

  6月28日,SOHO中国(召开物业销售推介会,SOHO中国透露,计划今年将推出部分在持物业进行销售,涉及上海、北京共计13个项目□□□,资产总价值约78亿元。

  长江商报记者粗略统计发现,SOHO中国在2014-2018年均有不同程度的销售动作□□□,累计达8个项目□□,出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元。

  事实上□□,自2012年□,SOHO中国提出从“销售□□□”向“自持□□□”物业转型,其主要收入来源也从卖楼转为收租,逐渐剥离房地产业务的同时□□,营收逐年下降。

  长江商报记者梳理发现□,SOHO中国近十年来营收下降近5倍,2009年为75.29亿元,2018年为17.21亿元。值得注意的是,下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债□□。将目光重调回拿地开发,或许是因为SOHO 3Q的发展未达到其预期□□。

  数据显示□,2014年,SOHO中国租金收入达到4.24亿元□□;2018年□□,这一数值为17□□□.35亿元。租金收入虽然实现了大幅度增长□,但随着公司开发战略的收缩,公司整体的营业额和净利润出现下滑。2018年全年,SOHO中国实现营业额约17□.21亿元,净利润约19.25亿元。这与其巅峰时期2010年184.23亿元的营业收入、2012年105□□.85亿元的净利润相比□□,营业收入缩减了90%以上□□□、净利润规模缩水了80%□□□。

  “转型后其实还是要关注资金方面的压力,因为实际上转型本身往往也带来了资金流的变化。如果不出售项目,那么资金压力会很大□。而对于一些物业来说,抛售后进行资金回笼,本身也是一种很好的经营模式□□□。”财经评论员严跃进向长江商报记者表示,营收净利润指标缩水,说明运作的周期很长、潜在的成本很高,这都会带来很多压力,也说明企业需要反思经营策略□□□。

  近日□□□,SOHO中国在北京举行物业销售推介会□□□,宣布将分批出售部分自持物业□□□,涉及金额约78亿元。第一批将推出5个项目,分别是北京的望京SOHO□□、银河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO东海广场□□□,SOHO中山广场,共有9个单独标的房源,面积约2万平米□,预估总价约16亿。

  “我们这次销售的房源一部分是自己留下舍不得卖的房子□□,另一部分是客户经营不好的退回来的房子。□”潘石屹在发布会上说。

  长江商报记者粗略统计发现□□,自SOHO中国转型自持以来,潘石屹在2014-2018年均有不同程度的销售动作,累计达8个项目,出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元。

  具体以来看□,2014年,公司以52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场,30.5亿元出售凌空SOHO一半项目□□;2015年9月,将外滩地王股权转让给复星□,对价84.93亿元;2016年7月,公司将SOHO世纪广场出售给国华人寿□,对价32.97亿元□□□;2017年6月,公司以35.73亿元出售虹口SOHO□□□,50.08亿元出售凌空SOHO□□□。

  值得注意的是,在2018年3月举行的2017年业绩发布会上□,潘石屹明确表示未来不再出售资产□□,到2019年6月,公司再次宣布将旗下13宗物业资产出售,预估总价值78亿元。

  SOHO中国成立于1995年□□,公司已发展成为北京、上海最大的办公楼开发商之一□□□,开发总面积超过500万平米。2007年,SOHO中国登录港交所□,公司实现营收70.44亿元□□,一度超过现在的龙头房企,2012年□□□,公司实现营收153.05亿元,提出要在5年内超越万科的宏伟蓝图,成为彼时国内最引人瞩目的房企。

  风头正足时,选择了转型□□,2012年,潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,将战略重点放在租赁业务上□□,截至目前。共享办公业务SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业□□,目前在中国7个城市拥有31个中心□□□,合计超过30,000个工位。

  其主要收入来源也从卖楼转为收租□□。从2014年至2018年,公司租金收入分别为4.25亿元□、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17□□.35亿元,期间租金对公司总营收的贡献从7%增至100%。2018年报显示,公司在北京□、上海各4个项目,除外滩SOHO出租率为87%之外,其他物业出租率均在95%以上□□。

  年报显示,截至2018年末,SOHO中国投资物业平均出租率高达96%□。其中□,前门大街项目出租率连续两年达到100%,望京SOHO则贡献了最多的租金收入,达到3.86亿元。

  然而,转型7年,SOHO中国逐渐□□□“掉队”□□□,营收与利润都出现了□□□“缩水”,从高峰时期的180亿元降至如今不到20亿元,净利润也从百亿降到了不足20亿元□。

  2018年半年报不尽人意,资本市场纷纷做出□□□“看空□□□”反应。摩根士丹利更是在报告中表示,SOHO中国中期(13.680□, -0□□.52□, -3.66%)核心盈利表现差于预期,主要因为上半年毛利率仅76%,低于预期的79%,将其评级由原来的“中性”直接降至“抛售”□。

  与以往不同的是,潘石屹此次卖资产□□,或带有□□“寻求新的盈利增长点□□□”的考量。对于今年约78亿的自持物业项目出售之后的资金用途□□,潘石屹回复表示,“下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债。□□□”

  财报显示,截至2018年12月底□□,SOHO中国银行(3.720, -0□□.03□□, -0.80%)借款共计176.94亿元、公司债券30.00亿元,资产负债率为29□.52%。由于上述公司债券已于今年1月到期摘牌□□,SOHO中国目前的资产负债率应该远低于29%。2018年末□□□,公司现金及现金等价物55□□□.66亿元,短期借款9.64亿元。

  从行业来看,SOHO中国的负债率水平在高杠杆的房地产行业里不算什么,公司不存在地产开发商普遍存在的债务压力。但对早已不是地产企业的SOHO中国不算一个小数字。而且自持物业量太大□,近年写字楼租金回报率不高,甲级写字楼市场遇冷□。

  □□□“物业回报率是3%,这在市场上表现已经不错。但银行贷款的利息是4个点,租金回报率还赶不上银行贷款利息。另外,SOHO中国目前资产太单一□□□,主要都是办公产品。销售之后,我们储备点别的东西挺好。”潘石屹认为。

  于是,曾表示“不卖资产”、“不拿地开发”的潘石屹重回房地产老本行□□□。下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地。

  “重新拿地也说明对于开放型的物业还是看好的,单纯只做持有,往往压力很大□□,通过开发和销售的模式,有助于回笼资金□□,也利好改善此类企业的经营状况。若是在好地段进行拿地和开发,那么也说明其近期资金面还是不错的,有能力去拿地,同时也体现了企业在业务操作上略有调整□□□。不排除其对于后续项目销售模式还是看好的□□□,所以会通过拿地来进行开发□□□。□□□”严跃进认为,SOHO中国未来发展的机会还是很多的,尤其是在收并购、物业管理等方面有很多优势。如果单纯进入地产业务开发,那么要关注营销资源不充分等风险和压力。

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